TOP 3 PROVOCĂRI ÎN TRANZACȚIILE CU TERENURI AGRICOLE

România deține peste 13 milioane de hectare de teren agricol, din care peste 8 milioane de hectare reprezintă teren arabil.

Conform datelor Institutului Național de Statistică publicate la data de 21.12.2023, prețul mediu al unui hectar de teren arabil în România în 2022 era de 39.704 Lei, așadar aproape 8.000 Euro, pe când prețul mediu al unui hectar de teren arabil în Uniunea Europeană în 2022 a fost de 10.578 Euro, conform datelor Eurostat.

Investitiile în terenuri agricole aduc randamente bune investitorilor, din mai multe surse: din exploatare agricolă, din arendă sau din subvenții și din creșterea valorii terenurilor în timp.

Totuși, tranzacțiile cu terenuri agricole se confruntă încă cu numeroase provocări, dintre care cele mai des întâlnite în practică sunt:

SITUAȚIILE JURIDICE INCERTE

Multe terenuri agricole sunt încă neîntabulate în Cartea Funciară în România. Mai mult, titularii drepturilor de proprietate menționați în titlurile de proprietate sunt deseori decedați, succesiunile după aceștia nefiind dezbătute. Moștenitorii de drept nu știu sau nu pot îndeplini formalitățile necesare pentru întabularea terenurilor în Cartea Funciară pe numele lor. Astfel, pentru a debloca situația, unii investitori aleg să încheie antecontracte de vânzare cu deținătorii titlurilor de proprietate, respectiv cu moștenitorii lor, asumându-și ei organizarea tuturor formalităților necesare de întabulare a terenurilor în Cartea Funciară pe numele proprietarilor. După finalizarea acestor formalități, încheie contractele de vânzare, proprietatea asupra terenurilor transmițându-se astfel de la vânzător la cumpărător/ investitor. Ei obțin astfel terenurile la un preț mai mic decât prețul pieței. Preiau însă riscul ca suprafața reală a terenului în urma măsurătorilor să fie mai mică decât cea din titlul de proprietate, riscul unor suprapuneri cu terenuri vecine sau chiar riscul imposibilității clarificării situației juridice a terenului. În vederea gestionării acestor riscuri, pentru a evita blocarea sau pierderea unor sume substanțiale de către investitori, este foarte importantă inserarea unor clauze în antecontracte care să protejeze drepturile investitorilor.

DIFICULTĂȚILE CREATE DE MODIFICAREA LEGII 17/ 2014

În ultimii ani, modificările aduse Legii 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan au complicat semnificativ procedura de cumpărare a terenurilor agricole din extravilan. Au fost introduse 7 (șapte) categorii de preemptori și s-a extins durata procedurii. De asemenea, dobândirea de terenuri agricole pentru unele categorii de persoane, precum nerezidenții, a devenit foarte dificilă. Având în vedere aceste modificări, investitorii sunt sfătuiți să analizeze detaliat fiecare tranzacție în contextul juridic actual și să nu achite sume de bani vânzătorilor decât după parcurgerea procedurii conform Legii 17/ 2014 (modificată).

DIFICULTĂȚILE DE COMASARE  A TERENURILOR AGRICOLE

O altă problemă cu care se confruntă investitorii este faptul că terenurile agricole au fost restituite foștilor proprietari în parcele relativ mici (5000 mp, 10.000 mp etc.). Pentru a face agricultură la un nivel avansat, sunt necesare suprafețe mari și foarte mari de teren agricol comasat. Pentru a ajunge la suprafețe comasate de 200- 300 hectare, este necesară de cele mai multe ori cumpărarea a sute de parcele învecinate, care aparțin unor proprietari diferiți. Aceasta impune eforturi considerabile.

CONCLUZIE:

Deși prețurile au crescut mult în ultimii ani, terenurile agricole, ca și pădurile, reprezintă o clasă de active încă subevaluată în România. Investițiile în terenuri agricole pot aduce randamente bune investitorilor, cu condiția evaluării corespunzătoare a riscurilor și identificării unor soluții eficiente de gestionare a lor.